ARRENDAMIENTO DE PLAZA DE APARCAMIENTO ENTRE PERSONAS JURÍDICAS

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1. Arrendamiento de cosas (artículos 1546 – 1582 del Código Civil):

El artículo 1543 define el arrendamiento de cosas en los siguientes términos: (…) una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Así pues, el Arrendador se obliga a ceder el uso de una cosa y el Arrendatario adquiere el uso de la misma.

2. Arrendamiento de plaza de aparcamiento:

Se rige por la voluntad de las partes contratantes y, en su defecto, por las disposiciones del Código Civil.

Se trata de un contrato que se redactará habitualmente por el Arrendador propietario de la plaza de aparcamiento o por una sociedad que explota un parking. Puede acceder al Registro de la Propiedad (una vez otorgada la escritura pública), cualquiera que sea su duración.

3. Capacidad:

No se requiere capacidad especial, tan solo se exige al Arrendador tener capacidad para realizar actos de administración, salvo para los arrendamientos que acceden al Registro de la Propiedad que requieren capacidad de disposición.

El Arrendatario, por su parte, ha de tener capacidad suficiente para realizar actos de administración.

De acuerdo con el artículo 1548 del Código Civil los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años.

4. Forma:

Podrá ser oral u escrita. No obstante, según el artículo 37 de la LAU, las partes podrán obligarse a formalizar por escrito el contrato de arrendamiento.

5. Reunidos:

Deben constar los datos personales de los sujetos que celebran el contrato. Por cada una de las partes figurarán una o más personas, cuya firma será la que conste al final del contrato.

6. Descripción de la plaza de aparcamiento:

Se debe tratar de individualizar la plaza de aparcamiento objeto de arrendamiento, aportando el máximo de datos a este fin: localización del inmueble, descripción del local (planta de sótano destinado a plazas de aparcamiento, bloque de aparcamientos distribuidos en x plantas, solar habilitado como aparcamiento…), localización de la plaza de aparcamiento, lindes, superficie…

7. Título:

En este apartado se debe identificar el título del Arrendador sobre la plaza de aparcamiento, de quién lo adquirió.

8. Inscripción:

En caso de no inscripción se indicará que carece de título escrito y de inscripción en el Registro de la Propiedad, o que está pendiente de inscripción.

9. Cargas y gravámenes:

Procede indicar si existe alguna carga o gravamen sobre la plaza de aparcamiento, o impuesto o contribución impagados; describiéndolos, en su caso.

10. Cláusulas:

El régimen jurídico del arrendamiento de plaza de aparcamiento se rige por lo pactado y, en su defecto por lo dispuesto en el Código Civil. Así pues, cada una de las cláusulas puede ser pactada de modo diferente a lo establecido en el Código Civil, según la voluntad de los contratantes.

Según el artículo 1554 del CC el Arrendador está obligado a efectuar la entrega de la cosa arrendada. Así pues, éste puede consignar en el contrato el estado de la plaza de aparcamiento a fin de apreciar a posteriori el comportamiento del Arrendatario por el deterioro de la misma. El Arrendador entregará al Arrendatario las llaves o cualquier otro instrumento que le permita el acceso a la plaza de aparcamiento (tarjeta magnética, dispositivo de apertura distancia…).

Si no se pacta en contrario, de acuerdo con el artículo 1097 del Código Civil esta obligación de entrega comprende la de todos los accesorios de la cosa arrendada, aunque no hayan sido mencionados.

La renta (o precio) ha de ser cierta –según el artículo 1543 del Código Civil-(determinable) y pecuniaria en la mayoría de los casos (en dinero o signo que lo represente –aquellos documentos o títulos que incorporen créditos dirigidos al pago de una suma de dinero-). No obstante, la contraprestación puede consistir en la entrega de una cosa, la realización de una prestación… si tiene un valor patrimonial.

Se recomienda que a partir del 1 de enero del 2002, las partes establezcan los precios en euros conforme al tipo de conversión y con el correspondiente redondeo.

Para los contratos en vigor antes del 1 de enero del 2002, los precios expresados en pesetas no supondrán en ningún caso la resolución del contrato. Estos precios se entienden redenominados a euros por la Ley sobre introducción del euro.

El pago se realizará en el lugar y tiempo convenido por las partes. En su defecto, será de aplicación lo dispuesto en el artículo 1574 del Código Civil: Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y tiempo del pago del arrendamiento, se estará, en cuanto al lugar, a lo dispuesto en el artículo 1171 (el lugar de existencia de la industria en el momento de celebrarse el contrato); y, en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra.

Según el artículo 1543 del Código Civil la duración del arrendamiento será determinada. Así pues no se puede pactar la perpetuidad del mismo, por ejemplo. No obstante, si no se ha pactado nada rige el artículo 1581 del Código Civil: (…), se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

El vencimiento del plazo extingue el arrendamiento y no precisa requerimiento (artículo 1565 del Código Civil). No obstante, de acuerdo con el artículo 1566 del Código Civil: Si al terminar el contrato, permanece el Arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del Arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento. Nace, así pues, un nuevo contrato.

En caso de tácita reconducción de acuerdo con el artículo 1567 del Código Civil cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal (por ejemplo un aval).

Una vez finalizado el plazo, las partes podrán pactar, si lo estiman oportuno, su prórroga.

Se consignará el destino de la plaza de aparcamiento arrendada. Si no se hubiere pactado nada, se presume que sirve a su destino, sin embargo se puede pactar un uso distinto (no será lo habitual). Si el propietario de la plaza de aparcamiento explota el parking en el que la misma se integra, es interesante que fije exactamente cual es ese uso. Por ejemplo el estacionamiento de un solo turismo.

En caso de venta de una sociedad explotadora a particular, ésta puede incluir una cláusula de derecho de paso y utilización, las normas de utilización del local, e incluso, de manera suplementaria, el establecimiento en escritura pública de las normas de utilización del local.

En cuanto a las obras, su realización corresponde al Arrendador sea cual sea la causa de su necesidad (fuerza mayor, caso fortuito, transcurso del tiempo…), y serán soportadas por el Arrendatario. No obstante, si duran más de cuarenta días la renta sufrirá una disminución proporcional al tiempo y superficie y si le impiden usar de la cosa arrendada, podrá pedir la resolución del contrato (artículo 1158 del Código Civil).

Es importarte precisar que el Arrendador informará al Arrendatario de la necesidad de efectuar tales reparaciones urgentes, si no lo hace, será responsable de los daños y perjuicios que ello causara (artículo 1159 del Código Civil).

Se puede incluir una cláusula pactando el abono de los gastos a cargo del Arrendatario. No obstante caben diversas posibilidades: el pago por parte del Arrendador de las contribuciones e impuestos sobre la propiedad de la plaza de aparcamiento o del parking en el que se integra, en su caso… Las partes pueden pactar lo que deseen libremente.

Es importante precisar que los pactos de las partes sobre la repercusión de los tributos no afectan a la Administración, que podrá reclamar el pago al propietario.

Se puede incluir una cláusula relativa a la cesión, traspaso o subarriendo de la plaza de aparcamiento arrendada, permitiéndolo o no.

La cesión del arrendamiento provoca la sustitución del Arrendatario (cedente) por otra persona (cesionario) que se subroga en los derechos y obligaciones del primero. Es preciso el consentimiento del Arrendador para que sea eficaz.

En cuanto al subarriendo, según el artículo 1550 del Código Civil: Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el Arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el Arrendador. El subarriendo implica la creación de una nueva relación arrendaticia entre un tercero y el Arrendatario (subArrendador) por el tiempo y demás condiciones de la relación principal. La prohibición de subarriendo, en su caso, constará expresamente en el contrato de arrendamiento.

Si se permite por el Arrendador, éste puede consignar la siguiente cláusula: “El Arrendatario podrá ceder, subrogar o subarrendar la plaza de aparcamiento arrendada, y se obliga, en tal caso, a notificar de modo fehaciente al Arrendador la nueva situación”.

Se puede pactar la prestación por el Arrendatario de una fianza para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones.

Además, se puede pactar cualquier tipo de garantía adicional (por ejemplo un aval). Pero hay que tener en cuenta que, en caso de tácita reconducción, de acuerdo con el artículo 1567 del Código Civil cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.

Se pueden incluir cláusulas de opción de compra (acuerdo por el que una de las partes puede adquirir una cosa bajo determinadas condiciones) o promesa de venta (y de compra), indicando el precio y plazo para su ejercicio. Según el artículo 1451 del Código Civil la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

De acuerdo con el artículo 1556 del Código Civil: Si el Arrendador o el Arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente. Dicho incumplimiento provocaría, así pues, la resolución del contrato. Además, según el artículo 1568 del Código Civil el incumplimiento de lo estipulado por alguno de los contratantes dará lugar a indemnización de daños y perjuicios (artículo 1101) y de acuerdo con el artículo 1124 el perjudicado escogerá entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Arrendador puede consignar en el contrato una cláusula penal para el caso de que finalizado el mismo el Arrendatario no formalice un nuevo contrato o no realice la entrega de llaves al Arrendador.

Según el artículo 1553 del Código Civil son aplicables las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el título de la compraventa. Así pues, el artículo 1461 del Código Civil establece que el vendedor se obliga al saneamiento de la cosa objeto de la venta, y responde a favor del comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida y de los vicios o defectos ocultos que tuviere, de acuerdo con el artículo 1474 del Código Civil.

De acuerdo con el artículo 52 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil), se establece como tribunal competente para conocer de los juicios sobre arrendamientos de inmuebles “el tribunal del lugar en que esté sita la finca”.

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ARRENDAMIENTO DE PLAZA DE APARCAMIENTO

En (ciudad), a (día) de (mes) de (año).

REUNIDOS

De una Parte,

(nombre de la entidad/sociedad/persona jurídica), entidad de nacionalidad (española) con domicilio social en (ciudad), (calle/avenida/plaza), número (número) y provista de Número de Identificación Fiscal (NIF). Constituida mediante escritura pública autorizada por el Notario de (ciudad) Don (nombre del Notario) el (día) de (mes) de (año), bajo el número (número) de su protocolo, e inscrita el (día) de (mes) de (año) en el Registro Mercantil de (ciudad), en el tomo (número), folio (número), hoja (número), inscripción (número) en adelante, el Arrendador.

Se halla representada en este acto por el Don (nombre del representante), quien actúa en su condición de (cargo) en virtud de la escritura de apoderamiento otorgada el (día) de (mes) de (año) ante el Notario de (ciudad) Don. (nombre), bajo el número (número) de su protocolo.

Y de otra Parte,

(nombre de la entidad/sociedad/persona jurídica), entidad de nacionalidad (española) con domicilio social en (ciudad), (calle/avenida/plaza), número (número) y provista de Número de Identificación Fiscal (NIF). Constituida mediante escritura pública autorizada por el Notario de (ciudad) Don (nombre del Notario) el (día) de (mes) de (año), bajo el número (número) de su protocolo, e inscrita el (día) de (mes) de (año) en el Registro Mercantil de (ciudad), en el tomo (número), folio (número), hoja (número), inscripción (número) en adelante, el Arrendatario.

Se halla representada en este acto por el Don (nombre del representante), quien actúa en su condición de (cargo) en virtud de la escritura de apoderamiento otorgada el (día) de (mes) de (año) ante el Notario de (ciudad) Don. (nombre), bajo el número (número) de su protocolo.

Las Partes, de sus libres y espontáneas voluntades, manifiestan tener y se reconocen, mutua y recíprocamente, la capacidad legal necesaria para otorgar el presente Contrato, a cuyos efectos

MANIFIESTAN

I. Que el Arrendador es dueño de la siguiente porción proindivisa:

a) Descripción: Una porción proindivisa del local en planta de sótano destinado a plazas de aparcamiento del edificio (denominación), situado en (localidad), (calle/avenida/plaza), número (número). Dicha participación consiste en la utilización exclusiva de la plaza de garaje ubicada en el mismo, identificada con el número (número) señalizado debidamente en el local, que linda con las plazas número (números), con una extensión de (número) metros cuadrados, correspondiéndole una cuota de participación en el total del inmueble del (número) %. Son zonas comunes las rampas y la zona de tránsito y maniobra.

b) Título: El Arrendador adquirió dicha porción por compra a Don/Doña (nombre), el (día) de (mes) de (año), según consta en la escritura pública autorizada por el Notario de (localidad), D. (nombre), el (día) de (mes) de (año).

c) Inscripción: El Registro de la Propiedad de (localidad), tomo (número), libro (número), folio (número), finca (número).

d) Cargas y gravámenes: Libre de cargas y gravámenes.

II. Que tienen concertado su arrendamiento.

III. Que, en virtud de las consideraciones precedentes, las Partes, de sus libres y espontáneas voluntades, han acordado otorgar el presente Contrato con sujeción a las siguientes

CLÁUSULAS

1. Objeto

El Arrendador arrienda al Arrendatario la plaza de aparcamiento descrita en el primer exponente de los manifestandos.

2. Entrega

El Arrendador entrega al Arrendatario la plaza de aparcamiento en perfectas condiciones de conservación. En este acto le hace entrega de las llaves de acceso a la plaza de aparcamiento.

3. Renta

El precio de este arrendamiento es de (euros) mensuales, que será abonado de la forma siguiente: (indicar día, lugar y procedimiento).

4. Duración

El presente contrato se concierta por un período de (número) años y entrará en vigor el (día) de (mes) de (año).

Transcurrido dicho período vencerá el contrato sin requerimiento por parte del Arrendador al Arrendatario y no habrá lugar a prórroga alguna. El Arrendador entregará la plaza de aparcamiento arrendada, con todos sus elementos y será responsable de todo deterioro, salvo los derivados del uso normal.

5. Destino de la plaza de aparcamiento

La plaza de aparcamiento objeto del presente contrato se destina al estacionamiento de un solo turismo, excluyéndose por tanto todo otro uso.

6. Derecho de paso y utilización

El Arrendador se reserva para sí o para los futuros Arrendadores el derecho de paso y utilización de los accesos al garaje.

7. Normas de utilización del local

a) Una zona del local se destinará a tránsito y maniobra de vehículos.

b) El resto del local se destinará a aparcamiento de vehículos, siendo la plaza del Arrendatario la identificada con el número (número).

c) No se podrán realizar alteraciones u obras de clase alguna que afecten a la finalidad de la plaza de aparcamiento.

d) Un solo vehículo será estacionado en cada una de las plazas del aparcamiento.

e) La sociedad explotadora del parking no responde del robo, hurto o desaparición de los objetos depositados en el interior de los vehículos.

8. Establecimiento en escritura pública de las normas de utilización del local

El Arrendador se reserva el derecho de establecer en escritura pública las normas concretas de utilización de este local de aparcamiento.

9. Obras

9.1. Obligaciones del Arrendador

Serán de cargo del Arrendador durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

9.2. Obligaciones del Arrendatario

Poner en conocimiento del Arrendador la necesidad de las reparaciones urgentes que no puedan ser diferidas a la conclusión del contrato y soportar su realización.

10. Gastos

Serán de cuenta del Arrendatario todos los gastos e impuestos, cargas y responsabilidades que corresponden a la plaza de aparcamiento arrendada.

11. Cesión, traspaso o subarriendo

El Arrendatario no podrá ceder, subrogar o subarrendar la plaza de aparcamiento arrendada, sin consentimiento por escrito del Arrendador.

12. Fianza

El Arrendatario entrega la cantidad de (euros), en concepto de fianza.

13. Opción de compra

El Arrendador concede al Arrendatario la opción de adquirir la plaza de aparcamiento objeto del presente contrato, que se podrá ejercitar mientras dure el presente arrendamiento, por el precio de (euros).

14. Promesa de venta (y de compra)

El Arrendador promete vender al Arrendatario, (que promete comprar) la plaza de aparcamiento objeto del presente contrato mediando el precio de (euros). El plazo para ejercer este derecho por parte del Arrendatario finaliza el (día) de (mes) de (año).

15. Resolución del contrato

Arrendador y Arrendatario podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o esto último dejando subsistente el contrato, si no cumplieren las obligaciones expresadas en la Ley y en el presente contrato.

16. Cláusula penal

Finalizado el contrato, si el Arrendatario formalice un nuevo contrato o entregue las llaves y que no lo hiciere verá su renta incrementada en un (número)% en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

17. Evicción y saneamiento

El Arrendador se obliga a la evicción y saneamiento de la cosa arrendada conforme a Derecho.

18. Ley aplicable y jurisdicción competente

El presente contrato se regirá e interpretará de acuerdo con las Leyes de (país) y se someterá a la jurisdicción de los Tribunales de (país).

19. Notificaciones

Todas las notificaciones, requerimiento, peticiones y otras comunicaciones que hayan de efectuarse por las Partes en relación con el presente Contrato, deberán realizarse por escrito y se entenderá que han sido debidamente realizadas cuando hayan sido entregadas en mano o bien remitidas por correo certificado al domicilio de la otra Parte que conste en el encabezamiento del presente Contrato, o bien a cualquier otro domicilio que a estos efectos cada Parte pueda indicar a la otra.

20. Gastos e impuestos

Todos los gastos de elevación a público y, en su caso, impuestos indirectos derivados del otorgamiento del presente Contrato serán soportados por las Partes según Ley.

Las Partes manifiestan su conformidad con el presente Contrato, que otorgan y firman en dos ejemplares igualmente originales, en el lugar y fecha arroba indicados.

Don/Doña (nombre) Don/Doña (nombre)

 

Publicado por MACK BARBOZA

Cuando un abogado experimenta un problema legal de tipo laboral, todo puede cambiar en su vida, su estabilidad económica, social y familiar se puede ver afectada, si no usa las técnicas y estrategias adecuadas para litigar. Consciente de esto y con más de 10 años de experiencia litigando en nombre de mis clientes, Trato de hacer un compendia que Usted como abogado puede usar o no, en lugar de encontrarse abrumado y preocupado acerca de la gran cantidad de información que su caso en los tribunales pueda acarrear. por siempre dejo estos temas abiertos al debate y análisis a fin de obtener la retroalimentación adecuada.